Bauträgervertrag: Muss ich die Schlussrate schon bei Bezugsfertigkeit zahlen?
Der Bauträger fordert die Schlussrate, sobald Sie einziehen können – doch an den Wänden kleben noch Mängellisten. Das MaBV-Ratenrecht stärkt Erwerbern den Rücken: Bezugsfertigkeit ist nicht gleich vollständige Fertigstellung.
Sie haben Ihre neue Eigentumswohnung vom Bauträger bezugsfertig übergeben bekommen – die Schlüssel sind da, Sie könnten einziehen. Trotzdem stehen in Ihrem Abnahmeprotokoll noch offene Mängel: die Bodenfliesen im Bad, fehlende Sockelleisten, eine unfertige Außenanlage. Und schon flattert die Rechnung über die Schlussrate ins Haus, oft ein spürbarer vierstelliger oder fünfstelliger Betrag. Müssen Sie jetzt zahlen, obwohl noch nicht alles fertig ist?
Kurz gesagt
Nein. Bezugsfertigkeit und vollständige Fertigstellung sind rechtlich zwei verschiedene Zustände. § 3 MaBV legt den gesetzlichen Ratenzahlungsplan bewusst zweistufig an: Ist im Vertrag vorgesehen, dass eine vorletzte Rate bei Bezugsfertigkeit und die Schlussrate erst „nach vollständiger Fertigstellung“ fällig wird, muss Letzteres einen höheren Bauzustand verlangen als bloße Bewohnbarkeit – inklusive Beseitigung sämtlicher im Abnahmeprotokoll festgehaltener Mängel. Solange das nicht der Fall ist, dürfen Sie die Schlussrate zurückhalten.
Womit ich Ihnen helfe
- Ich prüfe Ihren konkreten Ratenzahlungsplan und ordne die geforderte Rate rechtlich richtig ein.
- Ich gleiche Ihr Abnahmeprotokoll mit dem ab, was der Bauträger als „vollständig fertiggestellt“ bezeichnet.
- Ich berechne, in welcher Höhe Sie ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen können, ohne selbst in Verzug zu geraten.
- Ich kommuniziere mit dem Bauträger bzw. dessen Anwalt und setze Fristen zur Mängelbeseitigung.
- Ich vertrete Sie, falls der Bauträger die Schlussrate gerichtlich einklagt.
Der gesetzliche Ratenzahlungsplan nach § 3 MaBV
Bauträger dürfen Ihr Geld nicht frei nach Vertragswunsch abrufen. § 3 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) schreibt vor, dass Zahlungen nur in bis zu sieben Raten verlangt werden dürfen, von denen jede an einen konkreten, tatsächlich erreichten Baufortschritt anknüpft – von den ersten Erdarbeiten über Rohbau, Dach und Ausbaugewerke bis zur Fertigstellung. Eine Klausel, die von diesem gesetzlichen Ratenplan zu Ihren Lasten abweicht, ist unwirksam. Wichtig für Ihren Fall: Die Rate, die an die Bezugsfertigkeit anknüpft, ist im Ratenplan gerade nicht die letzte Rate. Die Schlussrate folgt erst danach und ist eigenständig an die „vollständige Fertigstellung“ gebunden. Diese Zweistufigkeit ist kein Zufall, sondern soll Ihnen als Erwerber ein Druckmittel für die letzten offenen Punkte erhalten.
Bezugsfertigkeit ist nicht vollständige Fertigstellung
Genau hier setzt die gesetzliche Zweistufigkeit aus § 3 MaBV an. Bezugsfertig ist eine Wohnung, sobald sie so weit hergestellt ist, dass ein Einzug zumutbar ist – auch wenn noch untergeordnete Restarbeiten offenstehen. Vollständige Fertigstellung verlangt mehr: sämtliche vertraglich geschuldeten Leistungen müssen erbracht sein, und die im Abnahmeprotokoll dokumentierten Mängel müssen beseitigt sein – das gilt ausdrücklich auch für Arbeiten außerhalb der Wohnung selbst, etwa an Wegen, Zufahrten oder der Fassade. Enthält Ihr Vertrag beide Begriffe für unterschiedliche Raten, wäre es widersinnig, sie gleichzusetzen: Dann hätte der Bauträger die Schlussrate schlicht an dieselbe Voraussetzung wie die vorletzte Rate geknüpft, und die Unterscheidung im Vertrag liefe leer. Für die Praxis bedeutet das: Ein Bauträger, der unter Verweis auf Ihren Einzug die Schlussrate verlangt, verwechselt die beiden Stufen – bewusst oder unbewusst.
Abnahme, Mängel und Ihr Zurückbehaltungsrecht
Von der Fälligkeit der Schlussrate zu unterscheiden ist die Abnahme nach § 640 BGB. Sie sind als Besteller grundsätzlich verpflichtet, das vertragsgemäß hergestellte Werk abzunehmen; wegen unwesentlicher Mängel dürfen Sie die Abnahme nicht verweigern, wohl aber Mängel im Abnahmeprotokoll festhalten und sich Ihre Rechte vorbehalten. Die Abnahme allein macht die Schlussrate aber noch nicht fällig, wenn Ihr Vertrag – wie beim gesetzlichen Ratenplan üblich – ausdrücklich auf die vollständige Fertigstellung abstellt. Solange dokumentierte Mängel nicht beseitigt sind, steht Ihnen ein Zurückbehaltungsrecht zu. Die Höhe orientiert sich in der Praxis am Aufwand der Mängelbeseitigung samt einem angemessenen Druckzuschlag – zu wenig einbehalten nimmt dem Bauträger den Anreiz zur Nachbesserung, zu viel kann Sie selbst in Zahlungsverzug bringen. Genau diese Abwägung sollten Sie nicht allein treffen.
So gehen Sie jetzt konkret vor
Verlangt der Bauträger die Schlussrate, prüfen Sie zuerst Ihr Abnahmeprotokoll: Sind dort Mängel oder offene Restarbeiten vermerkt? Dann teilen Sie dem Bauträger schriftlich mit, dass die Schlussrate mangels vollständiger Fertigstellung noch nicht fällig ist, und setzen eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung. Zahlen Sie zwischenzeitlich nur den unstrittigen Teil, um kein Verzugsrisiko einzugehen. Reagiert der Bauträger nicht oder bestreitet die Mängel, sollten Sie die Fristsetzung und den einbehaltenen Betrag anwaltlich absichern lassen, bevor eine Klage des Bauträgers Sie unvorbereitet trifft.
Beispiel aus der Praxis
Ein Ehepaar erwirbt eine neu errichtete Eigentumswohnung. Der Vertrag sieht vor: eine Rate „bei Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Übergabe“ und danach die Schlussrate „nach vollständiger Fertigstellung“. Beim Einzug sind Bad-Fliesen unsauber verlegt, Sockelleisten fehlen, und der Fußweg zur Tiefgarage ist noch nicht angelegt – alles im Abnahmeprotokoll vermerkt. Der Bauträger stellt trotzdem die volle Schlussrate in Rechnung. Das Paar zahlt nur einen kleinen Teilbetrag und behält den Rest als Druckmittel ein, bis die Mängel beseitigt sind. Dieses Vorgehen entspricht der in § 3 MaBV angelegten Zweistufigkeit: Solange die vollständige Fertigstellung nicht erreicht ist, bleibt die Schlussrate nicht fällig.
Häufige Fehler
- Die Schlussrate wird komplett gezahlt, „damit Ruhe ist“ – danach fehlt jeder Hebel, den Bauträger zur Mängelbeseitigung zu bewegen.
- Die Zahlung wird komplett verweigert, obwohl nur unwesentliche Mängel offen sind – das kann eigenen Verzug auslösen.
- Mängel werden bei der Abnahme mündlich angesprochen, aber nicht schriftlich im Protokoll festgehalten – ohne Dokumentation lässt sich später kaum beweisen, was offen war.
- Der einbehaltene Betrag wird „nach Gefühl“ festgelegt, ohne den tatsächlichen Beseitigungsaufwand zu beziffern.
Häufige Fragen
Darf ich die gesamte Schlussrate einbehalten, wenn nur kleine Mängel offen sind?
Nicht ohne Weiteres. Der Einbehalt sollte sich am tatsächlichen Aufwand der Mängelbeseitigung orientieren, zuzüglich eines angemessenen Druckzuschlags. Ein pauschaler Komplettstopp bei nur geringfügigen Restarbeiten kann Sie selbst in Zahlungsverzug bringen.
Was passiert, wenn ich die Wohnung schon bezogen habe, obwohl noch Mängel offen sind?
Der Einzug allein ändert an der Fälligkeit der Schlussrate nichts, solange Ihr Vertrag die Schlussrate an die vollständige Fertigstellung knüpft. Bezugsfertigkeit und vollständige Fertigstellung sind rechtlich getrennte Stufen.
Muss ich die Abnahme verweigern, um meine Rechte zu sichern?
Nein, in der Regel nicht. Bei unwesentlichen Mängeln dürfen Sie die Abnahme ohnehin nicht verweigern – wichtig ist, dass Sie die Mängel im Abnahmeprotokoll dokumentieren und sich Ihre Rechte ausdrücklich vorbehalten.
Kann der Bauträger die Schlussrate einklagen, während Mängel offen sind?
Er kann klagen, hat aber schlechte Erfolgsaussichten, solange dokumentierte Mängel nicht beseitigt sind und Ihr Vertrag die Schlussrate an die vollständige Fertigstellung bindet. Das folgt aus der in § 3 MaBV angelegten Zweistufigkeit von Bezugsfertigkeit und vollständiger Fertigstellung.
Gilt das auch, wenn im Vertrag nur von „Fertigstellung“ die Rede ist, ohne den Zusatz „vollständig“?
Das kommt auf die konkrete Vertragsauslegung im Einzelfall an. Entscheidend ist, wie die einzelnen Raten in Ihrem Vertrag formuliert und voneinander abgegrenzt sind – deshalb lohnt sich immer ein Blick in den genauen Wortlaut Ihres Bauträgervertrags.
Ihr nächster Schritt
Bevor Sie eine Schlussrate zahlen oder verweigern, sollten Sie Ihren individuellen Ratenzahlungsplan und Ihr Abnahmeprotokoll rechtlich einordnen lassen – pauschale Aussagen aus dem Internet ersetzen keine Vertragsauslegung im Einzelfall. Ich prüfe für Sie, ob und in welcher Höhe ein Zurückbehaltungsrecht besteht, und setze dem Bauträger die nötigen Fristen. Mehr zu vertragsrechtlichen Fragen rund um Bau- und Bauträgerverträge finden Sie unter /themen/vertragsrecht. Vereinbaren Sie ein Erstgespräch, bevor Sie unter Druck vorschnell zahlen.
Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall. Stand: 2026-07-22.